再建築不可物件を持ち続けるリスクとは？

ご注意ください。再建築不可物件特有のリスクがあります

再建築不可物件は様々なリスクがあります。保有しているだけでもリスクが生じますので、活用する見込みがない物件の場合は、保有を継続すべきかどうかを真剣に検討すべきです。再建築不可物件を所持し続けるリスクについて確認してみましょう。

リスク１・固定資産税と都市計画税を払い続けないといけない

不動産を保有している所有者には、固定資産税と都市計画税の税金を納め続ける義務が生じます。当然のことながら、保有している期間が何年も何十年と続けば、その間ずっと固定資産税・都市計画税を払い続けなければなりません。

固定資産税・都市計画税は国土交通省が定める土地の公的価格や建物の評価額によって算出されます。そのため、土地の評価額が高い首都圏にお住いの方であれば、納税する固定資産税・都市計画税の金額も高くなります。利用している土地や建物であれば、税金が発生しても納得できると思います。

しかし、再建築ができないが故に現在も活用できていない不動産であれば、税金を毎年支払っている状況は無駄な出費でしかありません。現状で利用していないのであれば、再建築不可物件の処分や何らかの活用方法など対策を考えた方が良さそうです。

リスク２・古い物件なので、メンテナンスなどの維持費が必要となり、手間と時間もかかる

再建築不可物件の中には、古い建物でメンテナンスが絶え間なく必要な物件も多いです。また、比較的新しい物件であっても再建築不可物件であれば、できるだけ長く建物を維持できるようにきめ細やかなメンテナンスを行いたいところです。

心理的に「建て替えることができないから、建物の修繕や維持費はケチらずしっかりメンテナンスをして、長期間使えるようにしたい」と通常の物件よりも小まめに手入れをしようとするかもしれません。そうなると、必要以上に過剰な修繕費用をかけている可能性も否定できません。

また、実家を相続してみると実は再建築不可物件だったというケースも多いです。建物のメンテナンスを行おうとしても遠距離に住んでいるケースも多く、現地を確認するにも旅費をかけ、場合によっては何回も行き来を繰り返して業者と打ち合わせすることもあります。

「今、費用をかけて修繕した方が良いのか、誰も住んでいない場合にそのままにしておくべきか、それとも将来的に実家で暮らす可能性を考えて、今のうちから費用をかけて維持していくか…」と将来、自分自身で使うかどうかも分からない中での話なので悩まれる方も多いです。建物の再建築できない不自由さがあるため、色々な可能性の中から最善策を選択する難しさがあります。

リスク３・建物を解体して更地にしてしまうと売却が極めて困難になり、税金も高くなる

「誰も住んでいないし建物が老朽化しているので、解体してしまった方が維持費の心配がなくなるので、壊した方が良いだろう」と再建築不可物件の解体を考える方もいらっしゃいます。

しかし、再建築不可物件の場合は、建物が古いからと言って解体するのは慎重になった方が良いです。確かに、建物の維持についての悩みは無くなりますが、その名の通り建物の再建築はできませんので、売却しようと考えた時に買い手が現れ難くなります。

購入する立場から考えると、建物を建築できない土地であれば住宅用地としては使い道がなくなり、畑などの用途でしか利用できません。そのような物件にしてしまうよりも、古くても建物があれば住むことができますので、買い手が現れる可能性はまだ高いでしょう。

再建築不可物件であっても、リフォームは行うことができますので、住みやすい環境にアレンジして住みたいという買い手もいるかもしれません。建物を解体して更地にした後では用途が限られてきますので、解体が本当に必要な状況かどうかを見極める必要があります。

また、建物を解体してしまうと土地の固定資産税と都市計画税の税率が高くなります。住宅が建っていると、それだけで固定資産税・都市計画税が安くなる住宅用地の特例措置があります。特例に該当するかどうかは条件がありますが、一般的な住宅であればほぼ該当され、課税評価額を数分の１に減額されます。

そのため、納めるべき固定資産税・都市計画税が減税されます。更地にしてしまうと、この住宅用地の特例がなくなってしまいますので、結果的に税金の負担も高くなってしまうでしょう。

リスク４・再建築不可物件は、融資を受けづらいため、住宅ローンを使った購入が困難に…つまり、購入者がみつかりづらい

ここまでのリスクを踏まえた上で、「我が家は再建築不可物件を早めに手放した方が得策だ」と考えた方もいらっしゃると思います。現時点で活用しきれていない物件であれば、資産を整理してしまった方が再建築不可物件のリスクから逃れることができるでしょう。

ただ、売却仲介物件として再建築不可物件を市場に流通させたとして、買主をすぐに見つけることができるでしょうか。購入したい方を見つけるのは、なかなか難しい状況にあると判断しておいた方が良いでしょう。

その理由としては、再建築不可物件を購入する際に銀行からの融資を受けづらいことが挙げられます。銀行は基本的に建築基準法をクリアしていない物件に対して融資を断ることがほとんどです。そのため、再建築不可物件では銀行からの融資を受けづらいため、現金での一括払いが基本になります。

融資を利用せずにキャッシュで買う方を見つけるのは、急にハードルが高くなります。また、現金で購入しようとする方も、再建築不可ということ自体に難を示す方も多いでしょう。将来的に建て替えができないとなると、今ある建物を維持していくことが基本になります。

そうした不自由さを含んだ上で、現金で購入するかどうかの判断になりますので、一般的な売買仲介で購入者を見つけるのは難しい状況です。

こうした売買仲介での売却も困難なリスクを見ていくと、八方塞がりな気持ちになるかもしれませんがご安心ください。当社では、他社ではお取り扱いの少ない再建築不可物件を積極的に買い取っています。今まで不動産に関わる様々な事例を保有していますので、実績の多い当社にご相談ください。